El pasado 11 de Abril se publico en el B.O.E. el Acuerdo de convalidación del Real Decreto-Ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos (publicado en el «Boletín Oficial del Estado» número 60, de 10 de marzo de 2012).

En el Real Decreto-Ley se estipulan mecanismos conducentes a permitir la reestructuración de la deuda hipotecaria (vigente  a la fecha de su entrada en vigor) de aquellas personas que se encuentren situados en “el umbral de exclusión”, a través de un “Código de Buenas Prácticas” al que, voluntariamente, podrán adherirse las entidades de crédito y demás entidades que, de manera profesional, realizan la actividad de concesión de préstamos o créditos hipotecarios (adhesión por plazo de dos años, prorrogable por periodos anuales, salvo denuncia expresa de la entidad adherida); así como la flexibilización de los procedimientos de ejecución hipotecaria que, serán de aplicación general.

La norma define como situados en el “umbral de exclusión” a aquellos deudores de un crédito o préstamo garantizado con hipoteca sobre su vivienda habitual, cuando concurran en ellos todas las circunstancias siguientes:

• Que todos los miembros de la unidad familiar (el deudor, su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita y los hijos que residan en la vivienda) carezcan de rentas derivadas del trabajo o de actividades económicas.
• Que la cuota hipotecaria resulte superior al 60 por cien de los ingresos netos del conjunto de los miembros de la unidad familiar.
• Que el conjunto de los miembros de la unidad familiar carezca de cualesquiera otros bienes o derechos patrimoniales suficientes con los que hacer frente a la deuda.
• Que se trate de un crédito o préstamo garantizado con hipoteca que recaiga sobre la única vivienda en propiedad del deudor y concedido para su  adquisición.
• Que se trate de un crédito o préstamo que carezca de otras garantías, reales o personales o, en el caso de existir estas últimas, que en todos los garantes concurran las circunstancias expresadas en las letras b) y c).
• En el caso de que existan codeudores que no formen parte de la unidad familiar,  deberán estar incluidos en las circunstancias a), b) y c) anteriores.

El “Código de Buenas Prácticas” incluye tres fases de actuación:

1. La primera, dirigida a procurar la reestructuración viable de la deuda, a través de la aplicación a los préstamos o créditos de una carencia en la amortización de capital y una reducción del tipo de interés durante cuatro años (Euribor + 0,25) y la ampliación del plazo total de amortización hasta un total de 40 años desde la concesión del préstamo.
2.  En segundo lugar, para los deudores para los que el plan de reestructuración resulte inviable (cuota hipotecaria mensual superior al 60 por ciento de los ingresos de la unidad familiar), las entidades podrán, con carácter potestativo y a solicitud del deudor, ofrecer una quita sobre el conjunto de su deuda.
3. Y, si ninguna de las dos medidas anteriores logra reducir el esfuerzo hipotecario a límites asumibles para su viabilidad financiera, podrán solicitar, y las entidades deberán aceptar, la dación en pago como medio liberatorio definitivo de la deuda. En este supuesto, las familias podrán permanecer en su vivienda durante de un plazo de dos años satisfaciendo una renta anual del 3 por ciento del importe total de la deuda en el momento de la dación (con un interés moratorio del 20 por ciento).

Asimismo, “se moderan los tipos de interés moratorios”: Desde el momento en que el deudor acredite ante la entidad que se encuentra en el umbral de exclusión, será, como máximo, el resultante de sumar a los intereses remuneratorios pactados en el préstamo un 2,5 por cien sobre el capital pendiente del préstamo.

La aplicación del Código de Buenas Prácticas se extenderá a las hipotecas constituidas en garantía de préstamos o créditos concedidos para la compraventa de viviendas cuyo precio de adquisición no hubiese excedido de los siguientes valores:

a) Municipios de más de 1.000.000 de habitantes: 200.000 euros.

b) Municipios de entre 500.001 y 1.000.000 de habitantes o los integrados en áreas metropolitanas de municipios de más de 1.000.000 de habitantes: 180.000 euros.

c) Municipios de entre 100.001 y 500.000 habitantes: 150.000 euros.

d) Municipios  de hasta 100.000 habitantes: 120.000 euros.

De otra parte, se incorporan al colectivo de “beneficiarios de las ayudas a inquilinos” previstas en el Real Decreto 2066/2008, de 12 de diciembre, las personas que:

•  Hubieran sido objeto de una resolución judicial de lanzamiento como consecuencia de procesos de ejecución hipotecaria judicial o extrajudicial.
•  Las que suscriban contratos de arrendamiento como consecuencia de la dación en pago prevista en el Código de Buenas Prácticas.

Dichos contratos estarán sujetos a la Ley 29/1.994, de 24 de noviembre de Arrendamientos Urbanos (excepto lo previsto en los artículos 9 -duración del contrato- y 18 -actualización de la renta), con las siguientes especialidades:

1. La duración será de dos años, sin derecho a prórroga, salvo acuerdo escrito de laspartes.
2. Transcurrido el plazo de dos años -caso de prórroga- la renta se determinará conforme a criterios de mercado.
3. A los seis meses de producido el impago de la renta, el arrendador podrá iniciar el desahucio.
4. Transcurrido el plazo de dos años, si el arrendatario no desalojará la vivienda, el arrendador podrá iniciar el procedimiento de desahucio.

Las medidas anteriores se complementan con otras de índole procesal y fiscal.

1.- MATERIA PROCESAL: Se simplifica el procedimiento de ejecución extrajudicial de bienes hipotecados, cuando el procedimiento se siga contra la vivienda habitual del deudor; previendo una subasta única y un importe mínimo de adjudicación y remitiendo a un posterior desarrollo reglamentario la regulación de la venta extrajudicial, posibilitando, entre otras medidas, la subasta on line.

2.- MATERIA FISCAL:

a).- Las escrituras públicas de formalización de las novaciones contractuales que se produzcan al amparo del Código de Buenas Prácticas quedarán exentas de la cuota gradual de documentos notariales de la modalidad de Actos Jurídicos Documentados.

b).- Los derechos arancelarios notariales y registrales derivados de la cancelación del derecho real de hipoteca en los casos de dación en pago de deudor hipotecado situado en el umbral de exclusión, se bonificarán en un 50 por cien.

c).- En las transmisiones realizadas por los deudores en aplicación del Real Decreto-ley, con ocasión de la dación en pago de su vivienda, tendrá la consideración de sujeto pasivo sustituto del contribuyente la entidad que adquiera el inmueble, sin que pueda exigir el importe de las obligaciones tributarias satisfechas.

d).- Estará exenta del Impuesto de la Renta de las Personas Físicas, Impuestos sobre Sociedades, Impuesto sobre la Renta de No Residentes y del Impuesto sobre el Patrimonio la ganancia patrimonial que se pudiera generar.

 La relación de entidades que han comunicado su adhesión al Código de Buenas Prácticas hasta el día 10 de abril se ha publicado en el B.O.E. de 12 de abril y son las siguientes:

• Arquia Caja de Arquitectos, S.C.C.
• Banca Cívica, S.A.
• Banca March, S.A.
• Banco Bilbao Vizcaya Argentaria, S.A. (BBVA).
• Banco Caminos, S.A.
• Banco Cooperativo Español, S.A.
• Banco de Caja España de Inversiones, Salamanca y Soria, S.A.U.
• Banco Español de Crédito, S.A.
• Banco Etcheverría, S.A.
• Banco Grupo Cajatres, S.A.
• Banco Mare Nostrum, S.A.
• Banco Pastor, S.A.
• Banco Popular Español, S.A.
• Banco Popular-e, S.A.
• Banco Sabadell, S.A.
• Banco Santander, S.A.
• Bankia,S.A.
• Bankinter,S.A.
• Bankoa,S.A.
• Barclays Bank, S.A.U.
• BBK Bank Cajasur, S.A.
• Caixa de Credit dels Enginyers-Caja de Crédito de los Ingenieros, S. Coop. de Cdto.
• Caixa Popular-Caixa Rural, Coop. de Crédito.
• Caixa Rural Altea, S. Coop. de Crédit V.
• Caixa Rural Benicarló, S. Coop. De Crèdit V.
• Caixa Rural de Callosa d’en Sarrià, S. Coop. de Crédit V.
• Caixa Rural de Gijón, Cooperativa de Crédito.
• Caixa Rural de L’Alcudia, S. Coop. V. de crédito.
• Caixa Rural Galega, Soc. Coop. de Crédito Limitada Gallega.
• Caixa Rural La Vall San Isidro, Coop. de Crédito V.
• Caixa Rural les Coves de Vinroma, S. Coop. de Crédit V.
• Caixa Rural Sant Josep de Vilavella, S. Coop. de Crédit V.
• Caixa Rural Torrent, S. Coop. de Crédit V.
• Caixabank, S.A.
• Caja de Ahorros y Monte de Piedad de Ontinyent.
• Caja de Crédito Cooperativo, S.C.C. (NOVANCA).
• Caja Laboral Popular, Coop. de Crédito.
• Caja Rural Católico Agraria, S. Coop. de Crédito V. de Vila-Real.
• Caja Rural Central, S. Coop. de Crédito.
• Caja Rural D’Algemesi, S. Coop. V. de Crédit.
• Caja Rural de Albacete, Ciudad Real y Cuenca, S.C.C. «Globalcaja».
• Caja Rural de Albal, Coop. de Crédito V.
• Caja Rural de Alginet, S. Coop. de Crèdit V.
• Caja Rural de Almendralejo, Sdad. Coop. de Crédito «Cajalmendralejo».
• Caja Rural de Asturias, S.C.C.
• Caja Rural de Baena Nuestra Señora de Guadalupe, S.C.C.A.
• Caja Rural de Cañete de las Torres, Ntra. Sra. del Campo, Sdad. Coop. Andaluza de Crédito.
• Caja Rural de Castilla-La Mancha, S.C.C.
• Caja Rural de Cheste, S. Coop. de Crédito.
• Caja Rural de Córdoba, S.C.C.
• Caja Rural de Extremadura, S.C.C.
• Caja Rural de Guissona, S.C.C.
• Caja Rural de Navarra, S.C.C.
• Caja Rural de Salamanca.
• Caja Rural de Soria, S. Coop. de Crédito.
• Caja Rural de Teruel, Soc. Coop. de Crédito.
• Caja Rural de Utrera, S.C.A.C.
• Caja Rural de Villamalea, S. Coop. de Crédito Agrario.
• Caja Rural de Villar, C.C.V.
• Caja Rural de Zamora, Cooperativa de Crédito.
• Caja Rural del Mediterráneo.
• Caja Rural del Mediterráneo, Ruralcaja, S.C.C.
• Caja Rural del Sur, S.C.C.
• Caja Rural La Junquera de Chilches, S. Coop. de Crédito V.
• Caja Rural Ntra. Sra. del Rosario, Sdad. Coop. Andaluza de Crédito.
• Caja Rural Ntra. Sra. Madre del Sol, Sdad. Coop. Andaluza de Crédito.
• Caja Rural San Isidro de Villafamés, S. Coop. de Crédito V.
• Caja Rural San Jaime de Alquerías del Niño Perdido, S. Coop. de Crédito V.
• Caja Rural San José de Almassora, S. Coop. de Cdto. V.
• Caja Rural San José de Burriana, S. Coop. de Crédito V.
• Caja Rural San José de Nules, S. Coop. de Crédito V.
• Caja Rural San Roque de Almenara, S. Coop. de Crédito V.
• Cajamar Caja Rural, S.C.C.
• Cajasiete Caja Rural, S.C.C.
• Catalunya Banc, S.A.
• Colonya Caixa D’Estalvis de Pollença.
• Crédit Valéncia, Caja Rural, S. Coop. de Crédit V.
• Ibercaja Banco, S.A.U.
• ING Direct NV, sucursal en España.
• Kutxabank,S.A.
• Liberbank,S.A.
• NCG Banco, S.A.
• Nueva Caja Rural de Aragón, S. Coop. de Crédito.
• Popular Banca Privada, S.A.
• Ruralcaja, S. Coop. de Crédito.
• Targobank, S.A.
• Unicaja Banco, S.A.U.
• Unnim Banc, S.A.

 

Amelia Rivero

Abogada