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STS 6202/2012 de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, de fecha 8 de Octubre de 2.012. Nº de Recurso: 216/2010: El Tribunal Supremo condena a una pareja a escriturar y pagar los dúplex que compraron para especular.

El Tribunal Supremo ha confirmado la sentencia dictada en el Recurso de Apelación nº 484/2009 por la Sección Undécima de la Audiencia Provincial de Valencia, dimanante de los Autos de Juicio Ordinario nº 598/2008, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 19 de Valencia, que condena a una pareja a otorgar escritura pública de compraventa de dos inmuebles que compraron con fines especulativos, y a abonar a la promotora la suma de CUATROCIENTOS SESENTA Y TRES MIL TRESCIENTOS VEINTICINCO EUROS en pago de la compra de los anteriores inmuebles, junto a los intereses de demora y a las costas procesales.

De los hechos declarados acreditados se deduce que la promotora vendió a los demandados dos viviendas con sus correspondientes trasteros, que estos compraron con fines de especulación, adquiriendo para revender antes de la finalización de la obra, obviando la escrituración y los gastos correspondientes, hasta que la situación económica se deteriora y las ventas se ralentizan hasta el punto de que se ven en la necesidad de subrogarse en el préstamo hipotecario, lo que se le deniega por su edad y falta de solvencia. Finalizada la construcción, los demandados fueron requeridos notarialmente en dos ocasiones para el otorgamiento de la escritura de compraventa pero no comparecieron. La compraventa se hizo con reserva de ceder a terceros, constando que desde la compra se colocaron carteles anunciando la venta.

Uno de los motivos alegados por los recurrentes es la Infracción del artículo 1184 del Código Civil: “También quedara liberado el deudor en las obligaciones de hacer cuando la prestación resultare legal o físicamente imposible”; así como la doctrina de la “IMPOSIBILIDAD SOBREVENIDA”.

Se invoca por los recurrentes la no intención de incumplir, que la denegación de la subrogación en el préstamo hipotecario por la entidad financiera era imprevisible y que la situación económica existente hacía poco probable que se restringiera el crédito, por lo que no concurre falta de previsión.

En cuanto a la imposibilidad sobrevenida, tiene dicho la Sala Primera del Tribunal Supremo (SSTS 30 de abril de 2002, 21 de abril de 2006, entre otras) “que ha de hacerse una interpretación restrictiva y casuística, atendiendo a los casos y circunstancias”, “que la imposibilidad sobrevenida ha de ser definitiva y no haberse producido por culpa del deudor” (SSTS 17 de marzo y 20 de mayo de 1997, 14 de diciembre de 1998, etc.) “y que no hay imposibilidad cuando se puede cumplir con un esfuerzo de voluntad del deudor” (SSTS 14 de febrero y 12 de marzo de 1994, 20 de mayo de 1997, etc.), “así como que para apreciar la imposibilidad sobrevenida se requiere que el deudor no se halle en mora” (SSTS 23 de febrero de 1994, 30 de abril de 2002, 21 de abril de 2006, etc.).

A la vista de esta consolidada doctrina y puesta en relación con los hechos probados, la Sala -aceptando el criterio expresado con claridad en la sentencia recurrida- entiende que los compradores adquirieron con fines especulativos, lo que les podía haber generado una rápida ganancia, obteniendo un precio superior al pactado con la promotora, pero los compradores cuando se integran en un proceso de rápida obtención de beneficios con la consiguiente disposición urgente de la inversión, se están sometiendo a una situación de riesgo aceptado que no pueden intentar repercutir sobre la parte vendedora que ningún beneficio obtiene de las ulteriores ventas.

Es decir, los recurrentes pretenden aceptar los beneficios de la especulación pero repercutiendo en la vendedora las pérdidas que se pudieran presentar, lo que es contrario a la buena fe.

Concluye la Sala, que no se infringe el artículo 1.184 del Código Civil al concurrir culpa del deudor al no prever la existencia de una situación de riesgo que era posible anticipar mentalmente, dado que las fluctuaciones del mercado son cíclicas como la historia económica demuestra.

 

Amelia Rivero

Abogada

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Medidas urgentes para paliar los
daños producidos por los incendios forestales y otras catástrofes naturales.

 

El pasado 8 de septiembre, entraba en vigor el Real Decreto-ley 25/2012, de 7 de septiembre, por el que se aprueban medidas urgentes para paliar los daños  producidos por los incendios forestales y otras catástrofes naturales ocurridos en varias comunidades autónomas.

Desde principios del pasado verano, son miles las hectáreas a lo largo de la geografía española, las que han sufrido grandes incendios, siendo una de las Comunidades Autónomas más castigadas por esta catástrofe, la Comunidad Valenciana, donde se han visto afectadas alrededor de 60.000 hectáreas por el fuego.

Por otra parte, desde finales del pasado mayo se han producido fuertes tormentas de pedrisco en diversos territorios de nuestra geografía, que han destruido cosechas y cultivos, produciendo, además, daños en infraestructuras de titularidad pública y en bienes de titularidad privada, viviendas y explotaciones agrícolas y ganaderas.

Los poderes políticos, dada la magnitud de estos hechos y de sus consecuencias, se han visto obligados a adoptar medidas extraordinarias consistentes en un régimen de ayudas específicas, así como la adopción de un conjunto de medidas paliativas y compensatorias dirigidas a la reparación de los daños producidos en personas y bienes y a la recuperación de las zonas afectadas.

El objetivo de esta norma es, aprobar por tanto, un catálogo de medidas, tales como las ayudas por daños personales o la disminución de las cargas tributarias, para intentar paliar el impacto en los ciudadanos y las empresas afectados.

Se concede la exención de las cuotas del Impuesto sobre Bienes Inmuebles correspondientes al ejercicio de 2012 que afecten a viviendas, establecimientos industriales, turísticos y mercantiles, explotaciones agrarias y forestales, locales de trabajo y similares, dañados como consecuencia directa de los siniestros, cuando se
acredite que tanto las personas como los bienes en ellos ubicados hayan tenido que
ser objeto de realojamiento total o parcial en otras viviendas o locales diferentes hasta la reparación de los daños sufridos, o los destrozos en cosechas constituyan siniestros no cubiertos por ninguna fórmula de aseguramiento público o privado.

En virtud del principio de cooperación interadministrativa, la magnitud de los daños ocasionados y la necesidad de asegurar la realización de determinadas actuaciones de restauración de carácter prioritario, hacia necesaria la intervención de la Administración General, por otra parte el hecho de que no haya terminado de evaluarse el daño producido en algunas de las catástrofes acaecidas hace necesario que se contemple la posibilidad de complementar esta norma desde un punto de vista presupuestario, pero no es excusa para demorar la aplicación de aquellas medidas más perentorias que deben contribuir a recuperar, en la medida de lo posible, la normalidad en las zonas afectadas.

 

Sandra Peris

Abogada

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