La Sentencia 591/2014, de 15 octubre 2014, aplica por primera vez en el sector inmobiliario la cláusula rebus sic stantibus.

La cláusula rebus sic stantibus, es una institución que emana de la más antigua tradición romana, carece de previsión normativa, y entró a formar parte de nuestra realidad jurídica práctica, gracias a la doctrina jurisprudencial que en determinados casos y por sus especiales características, consideró precisa una cierta modulación del PRINCIPIO PACTA SUNT SERVANDA: Pleno respeto a lo pactado en el ámbito de las obligaciones contractuales.

Por aplicación de la doctrina jurisprudencial de la cláusula rebus sic stantibus, una relación contractual de tracto sucesivo en la que como consecuencia de un hecho imprevisible en el momento de la firma,  hubiese una ruptura de la relación de equivalencia de las contraprestaciones de las partes,  puede ser modificada para reequilibrar las prestaciones de las partes del contrato.

El presente caso plantea como cuestión de fondo el régimen de aplicación de la cláusula «rebus sic stantibus», en el marco negocial de un contrato de arrendamiento de un edificio destinado a la actividad hotelera.

Tanto el Juzgado como la Audiencia desestimaron la demanda rechazando la aplicación de la cláusula “rebus sic stantibus”.

Formulados sendos recursos de casación y extraordinario por infracción procesal por la arrendataria, el Supremo ha acordado su parcial estimación con el resultado de modificar el contrato de arrendamiento del hotel, rebajando la  renta anual un 29% respecto de la vigente en el momento de interposición de la demanda, reducción aplicable desde la presentación de la demanda hasta el ejercicio del año 2015, con la consiguiente devolución del exceso de renta cobrada durante la tramitación del presente procedimiento.

La razón: la crisis, que dificulta cumplir el acuerdo y que ninguna de las partes pudo prever cuando lo formalizaron.

Consecuencias de la sentencia: Si se aplica dicha doctrina al mercado de alquileres, se produciría, en contra de lo que exige el trafico jurídico, una gran inseguridad jurídica en las relaciones entre arrendadores y arrendatarios, sobre todo  de locales de negocio, pues en la mayoría de los contratos de arrendamientos se pactaron rentas que, en la actualidad, están por encima de la realidad económica.

Amelia Rivero

Abogada